Baumängel und Bauschäden

Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand (Quelle: Wikipedia) - ein Bauschaden bezeichnet fehlerhafte technische / funktionale Eigenschaften von Bauteilen (z.B. in Folge von Baumängeln).

Baumängel bei Neubau und Sanierung

Mängel führen meist zu kostenträchtigen Bauschäden und treten meist an später nicht mehr einsehbaren Bauteilen auf, vorzugsweise im Erdbereich, unter Fußböden, in und unter Wandbekleidungen und Putzen sowie in Dächern. Häufig also in den Bereichen, die bei der Bauabnahme nicht mehr zerstörungsfrei überprüft werden können.

Handelt es sich um Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser, so betreffen die Bauteilmängel die einzelnen Eigentümer.

Anders hingegen bei Geschossbauten mit mehreren Eigentumseinheiten, denn all diese Bereiche gehören bei diesen Objekten später zum Gemeinschaftseigentum. Die Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt dann meistens durch einen Vertreter des Bauträgers, zwei oder drei Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Architekten oder Bauleiter.

Oftmals wird bereits im Kaufvertrag festgelegt, das ein vom Bauträger bestimmter und bezahlter öffentlich bestellter und vereidigter (ö.b.u.v.) Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum abnimmt. Das daraus entstehende Gutachten wird dann als verbindlich dargestellt. Diese Art der Vorgehensweise ist rechtlich unzulässig, da die geforderte Unabhängigkeit des Sachverständigen in Frage gestellt werden kann.

Nach den Feststellungen des so einseitig beauftragten Sachverständigen sind bei der Bauabnahme die unsichtbaren Bauteile mängelfrei, bzw. sind keine Mängel bekannt. Nicht bekannte Mängel können nicht beanstandet (gerügt) werden und erscheinen demzufolge nicht im Bauabnahmeprotokoll. Die uneinsehbaren Teile werden abgenommen und die Beweislast trifft den Käufer (Bauherren) nach der Bauabnahme.

Deshalb sollten (Bauherren) Käufer und Bauträger grundsätzlich einen gemeinsamen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, damit die entsprechenden Bauteile zwingend vor und nach der Ausführung überprüft werden können.

Häufige Schadensbereiche in Altbauten:

Material Holz

  • Stellen mit häufiger oder dauernder Feuchteeinwirkung, z.B. bei Schwachstellen in der Abdichtung von Feuchträumen, bei Dachundichtigkeiten (insbesondere Flachdächer), Schäden an der Dachentwässerung, fehlerhafte Ausführung von Dachterrassen
  • schlecht belüftete Bereiche, wie Balkenköpfe und Dachfüße von Steildächern
  • Hölzer mit keinem oder unzureichendem Holzschutz, hier können Schädlingsbefall und Folgeschöden begünstigt auftreten
  • Knotenpunkte mit starken Querschnittsschächungen, z.B. Kehlbalkenanschluss bei alten Dächern

Material Stein (Mauerwerk)

  • schlecht abgedichtete Kellerwände gegen das Erdreich (unzureichende oder schadhafte Vertikal- bzw. Horizontalabdichtungen, nicht vorhandene bzw. fehlerhaft geplante oder ausgeführte Dränagesysteme)
  • schadhafte Fenster-Sohlbankabdeckungen, Attikaabdeckungen
  • fehlerhafte Anschlüsse an aufgehende Außenwände (Dachterrassen-, Balkon-, Sockelanschluß)
  • Tauwasserbildung im Wandquerschnitt (bauphysikalische Fehlplanung)
  • Feuchteschäden an Verblendfassaden (Salzausblühungen, Sinterungen)
  • ungenügende Schlagregendichtheit von Verblendfassaden
  • Durchfeuchtungen des Sockelmauerwerks (Ausblühungen und Abplatzungen aufgrund des Frost-Tauwechsel-Angriffs)
  • Feuchteschäden durch Rissbildungen (bei Setzungen, Wärmespannungen, Mischmauerwerk etc.)
  • mangelhafte Außenputze als Feuchteursache

Material Beton

  • mangelhafte Bauwerksabdichtungen, Bauteilanschlüsse und Fugenausbildungen der Bodenplatten (Kellerfußboden), Balkonen, Loggien und Dachterrassen
  • unzureichende Qualitätssicherung (Eigen- und/oder Fremdüberwachungen) beim Bau von wasserundurchlässigen Stahlbetonkonstruktionen (WU-Beton für Tiefgaragen, Parkdecks)
  • chemische Korrosion an Balkonen (Karbonatausblühungen, Bewehrungsschäden)
  • Betonabplatzungen und Risse an Decken, Unterzügen und Stützen aus Stahlbeton

Sprechen Sie uns an. Wir bieten Ihnen fachkompetente und qualitätssichernde Unterstützung bei der Vermeidung und Beseitigung von Baumängeln und Bauschäden.